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4 juin 2018

Un bail dérogatoire conclu à la suite d’un bail commercial pour les mêmes locaux est valable !

Cette solution a été confirmée par la Cour de cassation qui peut être une solution bénéfique pour le locataire qui peut avoir intérêt à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail statutaire le temps par exemple d’organiser son déménagement.

En l’espèce, le locataire de locaux commerciaux titulaire d’un bail commercial délivre congé pour la deuxième échéance triennale. Puis il conclut, avec le même bailleur, un bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux, ce bail devant commencer le lendemain du jour pour lequel le congé du bail commercial a été délivré. (Cass 3èmeciv 1erfévrier 2018.)

La Cour de cassation juge que les parties peuvent valablement conclure, après la fin du bail commercial, un bail dérogatoire. Par suite, la demande du bailleur en requalification du second contrat en bail commercial est rejetée.

En application de l’article L.145-5 al 1 du Code de commerce, les parties lors de l’entrée dans les lieux peuvent déroger aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

L’entrée dans les lieux s’entend de la prise de possession des locaux en exécution du contrat de bail dérogatoire conclu avec le propriétaire. Ainsi le fait que le locataire ait occupé les lieux auparavant en vertu d’un autre titre, comme par exemple un bail commercial, venu à expiration n’est pas pris en compte.

A l’expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Cette mesure tend à éviter que les parties ne se soustraient au statut des baux commerciaux.

Si vous avez des questions concernant vos baux, n’hésitez pas le Cabinet Alcée Avocats saura vous accompagner pour toutes vos problématiques.